Introdução

Alugar um imóvel envolve uma série de decisões, tanto para o proprietário quanto para o inquilino. Entre elas está a escolha de uma garantia locatícia capaz de oferecer mais segurança ao contrato sem necessariamente exigir um fiador.

É nesse contexto que aparece o Seguro Fiança Locatícia, uma modalidade de garantia prevista na legislação brasileira e regulamentada pela Superintendência de Seguros Privados (SUSEP).

O seguro fiança pode proteger o proprietário contra prejuízos decorrentes do inadimplemento do inquilino e, ao mesmo tempo, facilitar o processo de locação para quem não deseja ou não consegue apresentar um fiador.

Mas como funciona o seguro fiança? Quem paga? O que ele cobre? É obrigatório? E o que acontece se o inquilino deixar de pagar o aluguel?

Neste artigo, você vai entender os principais pontos do Seguro Fiança Locatícia, suas coberturas, vantagens e regras.

O que é Seguro Fiança Locatícia?

O Seguro Fiança Locatícia é uma modalidade de garantia utilizada em contratos de aluguel.

Segundo a SUSEP, seu objetivo é garantir ao segurado — que é o locador — uma indenização pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento das obrigações contratuais do locatário, respeitando as coberturas contratadas e os limites estabelecidos na apólice.

Nesse seguro:

• Segurado: é o locador, proprietário do imóvel;

• Garantido: é o locatário, ou seja, o inquilino;

• Seguradora: é a empresa responsável pela garantia prevista na apólice.

A própria SUSEP esclarece que o seguro fiança é um contrato acessório ao contrato de locação e deve respeitar as condições estabelecidas nesse contrato e a legislação aplicável.

O Seguro Fiança está previsto na Lei do Inquilinato?

Sim.

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece no Art. 37 as modalidades de garantia que podem ser exigidas pelo locador no contrato de locação.

O artigo prevê:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia;
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

O parágrafo único do mesmo artigo estabelece que é vedada, sob pena de nulidade, a exigência de mais de uma dessas modalidades de garantia no mesmo contrato de locação.

Portanto, o seguro fiança é uma das modalidades de garantia locatícia expressamente previstas na legislação.

Quem paga o Seguro Fiança?

Uma das principais dúvidas de quem está procurando informações sobre seguro fiança é saber quem deve pagar pelo seguro.

A Lei nº 8.245/1991, em seu Art. 23, inciso XI, estabelece que é obrigação do locatário:

“pagar o prêmio do seguro de fiança.”

A regulamentação da SUSEP também estabelece, no Art. 20 da Circular SUSEP nº 671/2022, que o garantido, ou seja, o locatário, é responsável pelo pagamento do prêmio do seguro.

Portanto, em regra, o inquilino é responsável pelo pagamento do prêmio do Seguro Fiança Locatícia.

O Seguro Fiança substitui o fiador?

O Seguro Fiança pode ser utilizado como alternativa ao fiador.

A Lei do Inquilinato apresenta a fiança e o seguro de fiança locatícia como modalidades distintas de garantia. Dessa forma, o proprietário pode aceitar o seguro fiança como garantia do contrato, conforme as condições da locação.

Uma das vantagens dessa modalidade é justamente não depender da apresentação de uma pessoa que assuma o papel de fiador.

A SUSEP também destaca que o seguro fiança pode substituir o fiador tradicional e garantir ao proprietário o recebimento dos valores previstos nas coberturas contratadas.

O que o Seguro Fiança cobre?

Essa é uma das partes mais importantes na hora de contratar.

A cobertura básica obrigatória do Seguro Fiança Locatícia é a falta de pagamento dos aluguéis.

A Circular SUSEP nº 671/2022, em seu Art. 2º, §1º, determina que a cobertura de falta de pagamento de aluguéis é a cobertura básica do plano.

Além dela, podem ser contratadas coberturas adicionais para outras obrigações do locatário previstas no contrato de locação, mediante pagamento de prêmio adicional.

Por isso, não é correto dizer que todo Seguro Fiança possui automaticamente todas as coberturas abaixo. A composição depende do contrato de locação, da apólice e das coberturas efetivamente contratadas.

🏠 Cobertura de aluguel

A cobertura de falta de pagamento de aluguel é a cobertura básica e obrigatória do Seguro Fiança Locatícia.

Na prática, ela tem como objetivo proteger o proprietário contra prejuízos decorrentes da inadimplência do aluguel, dentro dos limites e condições estabelecidos na apólice.

Essa é a principal finalidade do Seguro Fiança: oferecer uma garantia ao locador diante do não pagamento das obrigações cobertas pelo seguro.

💡 Cobertura de encargos e outras obrigações

Dependendo da contratação, o seguro pode também garantir outras obrigações previstas no contrato de locação.

A SUSEP cita como exemplos:

• encargos e tributos;

• contas de água;

• contas de luz;

• contas de gás;

• danos físicos ao imóvel.

Essas coberturas não devem ser tratadas como automaticamente incluídas em qualquer apólice. Elas dependem da contratação e dos limites estabelecidos no seguro.

🔨 Cobertura para danos físicos ao imóvel

Alguns planos podem incluir cobertura para danos materiais ou físicos causados ao imóvel pelo locatário, conforme as condições contratadas.

A Circular SUSEP nº 671/2022, em seu Art. 25, trata especificamente da situação em que é contratada cobertura para danos físicos ao imóvel.

Isso significa que essa proteção pode fazer parte da composição do seguro, mas deve estar expressamente prevista na apólice.

📄 Cobertura para multa por rescisão contratual

Outra possibilidade é a contratação de cobertura para multa por rescisão contratual, quando prevista no plano e contratada.

As condições gerais disponibilizadas pela SUSEP apresentam essa possibilidade entre as coberturas adicionais.

Como ocorre com as demais coberturas adicionais, é fundamental verificar os limites, condições e exclusões antes da contratação.

💰 Cobertura de condomínio, água, luz, gás e outros encargos

Dependendo do contrato de locação e do plano escolhido, podem existir coberturas destinadas a outras obrigações do locatário.

A própria SUSEP apresenta, entre os exemplos de obrigações que podem ser garantidas:

• condomínio;

• água;

• energia elétrica;

• gás;

• tributos;

• outros encargos previstos no contrato.

Por isso, o seguro deve ser montado de acordo com as obrigações que precisam efetivamente ser garantidas no contrato de locação.

O Seguro Fiança cobre todas as obrigações do inquilino?

A Lei nº 8.245/1991, no Art. 41, estabelece que:

“O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.”

Porém, a regulamentação da SUSEP esclarece que essas obrigações são garantidas por meio da cobertura básica e das coberturas adicionais necessárias, respeitando o contrato de locação, as coberturas contratadas e os limites da apólice.

Por isso, é essencial analisar quais obrigações estão efetivamente contempladas no seguro contratado.

O que acontece se o inquilino parar de pagar o aluguel?

Quando ocorre inadimplência, inicia-se o período denominado expectativa de sinistro.

De acordo com a Circular SUSEP nº 671/2022, esse período começa com a primeira inadimplência e vai até a caracterização do sinistro.

A regulamentação permite que a seguradora preveja, nas condições contratuais, o pagamento de adiantamentos ao segurado referentes aos valores inadimplidos durante esse período.

O sinistro é caracterizado, segundo o Art. 23 da Circular SUSEP nº 671/2022, por:

• decretação do despejo;

• abandono do imóvel;

• entrega amigável das chaves.

A data do sinistro, para fins da norma, corresponde à data do início da expectativa de sinistro, ou seja, à primeira inadimplência.

O inquilino deixa de dever o aluguel quando o seguro é acionado?

Não.

Esse é um ponto muito importante.

O Seguro Fiança não significa que o locatário fica livre das suas obrigações contratuais.

A própria SUSEP determina que o seguro é destinado a garantir os prejuízos sofridos pelo locador e não isenta o locatário das obrigações previstas no contrato de locação.

Portanto, o seguro funciona como uma garantia para o proprietário, mas não transforma a dívida do inquilino em uma obrigação que simplesmente desaparece.

Quanto custa o Seguro Fiança?

Não existe um preço único para o Seguro Fiança.

O valor do prêmio depende da análise do risco e das características da locação, além das coberturas e limites contratados.

Por isso, duas locações com valores diferentes, perfis diferentes ou coberturas diferentes podem apresentar valores de seguro distintos.

Para saber o valor exato, é necessário realizar uma cotação com as informações da locação e do locatário.

O Seguro Fiança é obrigatório?

Não.

O Seguro Fiança é uma das modalidades de garantia locatícia previstas no Art. 37 da Lei nº 8.245/1991.

A legislação também prevê outras modalidades, como:

• caução;

• fiança;

• cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Portanto, não existe uma regra geral determinando que todo contrato de aluguel tenha obrigatoriamente um Seguro Fiança.

A modalidade de garantia escolhida deve estar de acordo com a negociação e com o contrato de locação.

Seguro Fiança x caução: qual a diferença?

A caução é outra modalidade de garantia prevista na Lei do Inquilinato.

No caso da caução em dinheiro, o Art. 38, §2º, da Lei nº 8.245/1991 determina que ela não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel e deverá ser depositada em caderneta de poupança, revertendo as vantagens ao locatário quando do levantamento da quantia.

Já o Seguro Fiança funciona por meio de uma apólice de seguro, com pagamento de prêmio à seguradora.

São, portanto, mecanismos diferentes de garantia.

Quais são as vantagens do Seguro Fiança para o proprietário?

Para o proprietário, uma das principais vantagens é contar com uma garantia estruturada para reduzir o impacto financeiro da inadimplência, de acordo com as coberturas e limites contratados.

Entre os possíveis benefícios estão:

🛡️ Maior proteção contra inadimplência

O seguro foi criado justamente para garantir os prejuízos do locador decorrentes do inadimplemento das obrigações cobertas.

💰 Proteção financeira

O proprietário pode contar com uma cobertura contratada para determinadas obrigações do locatário.

📋 Possibilidade de ampliar as coberturas

Além do aluguel, podem existir coberturas adicionais para outras obrigações previstas no contrato.

🤝 Maior praticidade na locação

O seguro pode ser uma alternativa para quem não deseja utilizar um fiador tradicional.

Quais são as vantagens do Seguro Fiança para o inquilino?

Embora o segurado seja o proprietário, o seguro também pode trazer vantagens para o locatário.

🔑 Alternativa ao fiador

O inquilino pode utilizar uma modalidade de garantia que não exige a apresentação de um fiador tradicional.

🏠 Facilita o processo de locação

Para quem não possui fiador ou não deseja envolver familiares e terceiros na locação, o seguro pode ser uma alternativa.

📑 Processo estruturado

A contratação ocorre por meio de uma seguradora autorizada e de uma apólice com condições e limites definidos.

É importante, porém, lembrar que o prêmio do seguro é um custo da locação e não é devolvido simplesmente ao final da vigência da apólice. A Circular SUSEP nº 671/2022 determina que essa informação deve constar em destaque nas condições contratuais.

Quanto tempo dura o Seguro Fiança?

A Circular SUSEP nº 671/2022, em seu Art. 13, estabelece que o prazo de vigência do Seguro Fiança Locatícia é o mesmo do respectivo contrato de locação.

Entretanto, em caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado, a continuidade da cobertura depende de análise do risco e aceitação de nova proposta pela seguradora.

Por isso, a renovação do contrato de aluguel não significa automaticamente que a cobertura continuará sem nova análise.

O que acontece se o contrato de aluguel terminar antes do prazo?

Se o contrato de locação terminar antecipadamente, a Circular SUSEP nº 671/2022 determina que a apólice seja cancelada a partir dessa data.

Exceto em caso de sinistro, o prêmio correspondente ao período restante deverá ser devolvido proporcionalmente ao responsável pelo pagamento, observadas as regras da norma e da apólice.

O que analisar antes de contratar um Seguro Fiança?

Antes de contratar, é importante verificar cuidadosamente:

• quais coberturas estão incluídas;

• quais são os limites de cada cobertura;

• quais obrigações do contrato estão sendo garantidas;

• quais são as exclusões;

• o valor do prêmio;

• o prazo de vigência;

• as condições para renovação;

• as regras em caso de inadimplência;

• as condições para encerramento antecipado da locação.

A SUSEP orienta que o consumidor leia atentamente as condições contratuais e verifique as coberturas, limites e riscos excluídos do plano.

Por que contar com um corretor de seguros?

O Seguro Fiança precisa estar alinhado ao contrato de locação.

Isso significa que não basta simplesmente escolher uma apólice pelo preço. É necessário verificar quais obrigações precisam ser garantidas e quais coberturas são adequadas àquela locação.

A própria Circular SUSEP nº 671/2022, em seu Art. 3º, §3º, estabelece responsabilidade da seguradora e do corretor de seguros, quando houver, quanto ao atendimento às regras relacionadas às obrigações do locatário que devem ser garantidas.

Por isso, a orientação de um corretor pode ajudar proprietário, imobiliária e inquilino a entender melhor as opções disponíveis e contratar uma proteção adequada ao contrato.

Conclusão

O Seguro Fiança Locatícia é uma importante alternativa de garantia para contratos de aluguel.

Além de proteger o proprietário contra prejuízos decorrentes da inadimplência, dentro das coberturas e limites contratados, ele pode facilitar a locação para o inquilino que não possui ou não deseja utilizar um fiador.

A legislação brasileira reconhece o seguro fiança como uma das modalidades de garantia locatícia, enquanto a SUSEP estabelece regras específicas para sua comercialização e funcionamento.

Por isso, antes de contratar, é fundamental analisar o contrato de locação, as coberturas, os limites e as condições da apólice.

Mais importante do que simplesmente contratar um Seguro Fiança é contratar uma garantia adequada às necessidades daquela locação.

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A Fortesse Seguros pode ajudar você a encontrar uma solução adequada para sua locação.

Se você é inquilino, proprietário ou atua no mercado imobiliário, podemos analisar as características da locação e buscar uma opção de Seguro Fiança compatível com as necessidades do contrato.

Conte com orientação profissional para entender as coberturas, os limites e as condições antes de contratar.

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